Mikor az Immo-MAX Ingatlaniroda szakemberei segítségével kiválasztottuk a számunkra tökéletes lakást vagy családi házat, és nem áll rendelkezésünkre a teljes vételár, egy bankhoz kell fordulnunk, hogy a hiányzó részt meghitelezze számunkra. Tavaly már kielemeztük, hogy 2023-ban milyen feltételekkel vehettünk fel lakáshitelt, de a szabályozásban azóta történtek változások. Ezért érdemes megnézni, hogy idén milyen követelményrendszerrel állunk szemben, ha hitelt szeretnénk felvenni.
Mely szabályok alapján alakítják ki a bankok hitelezési stratégiájukat?
Mielőtt ebbe belekezdünk, nézzük is meg, hogy a bankok mi alapján alakítják ki saját stratégiájukat. Az Európai Unió tagállamai számára az átfogó hitelezési irányelveket az Európai Központi Bank, rövidítve: EKB, határozza meg. A Magyar Nemzeti Banknak pedig ezeket az iránymutatásokat be kell építeni a saját rendszerébe mikor kialakítja a hazánkban érvényes szabályozást, és felügyelnie kell, hogy a bankok betartják ezeket, vagyis bizonyos mértékben a bankoknak is megvan kötve a kezük. De bizonyos játékteret azért kapnak, hogy valamely mértékben azért a hitelezésre vonatkozó ajánlataik eltérjenek egymástól és minimális mértékben, de azért verseny alakuljon ki köztük. Hazánkban a Pénzügyi Stabilitási Tanács a Magyar Nemzeti Bankról szóló 2013. évi CXXXIX. törvény alapján foglalkozik a lakossági lakásfinanszírozáshoz kapcsolódó kockázatokkal. Rendszeresen értékeli a fejlesztéseket és rámutat a kritikus pontokra. Az elmúlt években a lakóingatlan finanszírozási piacon felgyorsult a rendszerszintű kockázatok felhalmozódása. Ezt a megállapítást az Európai Rendszerkockázati Testület, rövidítése ERKT is alátámasztotta, amely figyelmeztető rendszerként szolgál az EU pénzügyi rendszerének stabilitása érdekében. Ennek eredményeként az elmúlt években hazánkban is szigorodtak a lakáshitelek folyósítási kritériumai. Ennek következményeként hazánkban a hitelezésre vonatkozóan az elmúlt években szigorúbb, kötelező érvényű minimumkövetelmények vannak érvényben. Melyek ezek?
- A vételár 20%-át (a járulékos költségekkel együtt) saját tőke formájában kell igazolnunk,
- A kölcsön törlesztőrészlete nem haladhatja meg a havi nettó jövedelem bizonyos százalékát. Ezt a jövedelemarányos törlesztési mutató határozza meg, amely az MNB adósságfék-rendeletének részeként 2015. január első napjától lépett életbe. Ez a mutató az ügyfelek rendszeres jövedelmének meghatározott arányában maximalizálja az új hitelfelvételkor vállalható törlesztési terheket. Ez Forint hitel esetén, amennyiben az összevont nettó jövedelmünk kisebb mint 400.000 Forint, akkor 50%, ha ennél az összegnél magasabb akkor ez a mérték 60%-ra emelkedik.
- A finanszírozás futamideje nem haladhatja meg a 25 évet.
Jelenleg mi a helyzet a hazai ingatlanpiacon?
A tavalyi évben sok hitelintézet jelentős visszaesésről számolt be, ami a lakáshitelek igénylését illeti. A friss adatok azonban azt sugallják, hogy a lakáshitel-kibocsátás visszaesése akár a 30%-ot is elérte. Ez többnyire az infláció megfékezése érdekében megemelt kamatoknak volt köszönhető. Mi az az infláció? A piacgazdaságban az áruk és szolgáltatások árai mindig változnak. Néha valami drágább lesz, néha olcsóbb. Gyakran előfordul azonban, hogy az árak általánosan emelkednek, nem csak az egyes termékek vagy szolgáltatások drágulnak, és ezt a folyamatot „inflációnak” nevezzük. Az árak növekedése egy ingatlan költségeinek emelkedését is jelenti. Amennyiben újépítésű lakást vagy családi házat vásárolunk, akkor felújítási kiadásokkal nem kell számolnunk, így védve vagyunk az inflációtól. Ha azonban az ingatlan felújításra szorul, az építőanyagok és a szolgáltatások árának emelkedésével kell szembesülnünk. Mivel a kereslet csökken, ezért bizonyos régiókban és ingatlantípusoknál az árcsökkenése is megfigyelhető. Ez főként a nagy alapterületű családi házakra vonatkozik. Viszont a kis alapterületű városi lakások árai továbbra is növekednek, amely jelenleg sok vevőjelöltet átmeneti megoldásként a bérleti piacra terel, hogy később, kedvezőbb piaci környezetben vásárolhasson. Ez a változás valószínűleg a albéreletek havi költségeinek emelkedésén keresztül a lakáspiacra is hatással lesz. Ezért a kormányzat úgy döntött, hogy átmenetileg a finanszírozás feltételein lazít. Ezért 2024 január elsejétől új szabályozás lépett életbe, amely bizonyos esetekben módosítja az adósságfék szabályait.
Milyen változásokra kell számítanunk a szabályozás bevezetésével?
Amennyiben első lakásvásárlók vagyunk, akkor kedvezményeket biztosít számunkra az új előírás. Amennyiben megfelelünk a feltételeknek akkor akár 10% önerővel is megvásárolhatjuk álmaink lakását, családi házát. A lakáscélú jelzáloghitel összege ugye alapesetben a lakás forgalmi értékének legfeljebb a 80%-át érhetné el. A kormány ezt az utat választotta annak érdekében, hogy az ingatlanpiacon jelenlévő visszaesés újra növekvő tendenciát mutasson. De nézzük is, milyen feltételeket kell teljesítenünk annak érdekében, hogy az új, kedvezőbb hitelfedezeti arány vonatkozzon ránk? Az első és talán legfontosabb részlet, hogy a hiteligényléskor nem tölthetjük be a 41. életévünket és ez mindkettőnkre vonatkozik, ha a párunk adóstársként vesz részt a hitelügyletben. Ezzel szerette volna a kormány garantálni azt, hogy ezzel a hitelkonstrukcióval elsősorban fiatalok tudjanak élni. De van még egy részlet amire érdemes odafigyelnünk. Ahogy azt már említettük, ez csak azokra vonatkozik, akik még nem rendelkeznek ingatlannal, ezért egyikünk sem rendelkezhetett másik ingatlanban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal. Természetesen van kivétel is. Olyan ingatlanban lehet akár 50%-nál nagyobb tulajdoni hányadunk, melyet jogszabályon alapuló haszonélvezeti jog terhel.
Mi a helyzet akkor, ha CSOK Plusz igénylők vagyunk?
Most biztos sokunkban felmerül a kérdés, de ez miért olyan fontos? Mert a CSOK Plusz részletei nincsenek az első lakásra vonatkozó előírással összhangban. Ez hogyan lehetséges? A CSOK Plusz igénylés esetén az a szabály, hogy a feleség legyen 41 évnél fiatalabb. Viszont ahhoz, hogy 10% önerővel tudjunk lakást venni, a párunknak, adóstársunknak is teljesítenie kell ezt a feltételt, vagyis csak akkor elegendő a 10% önerő, ha mindketten 41 év alattiak vagyunk. Az első lakás megvásárlásánál is komoly különbségek vannak. A CSOK Plusz esetében akkor minősül első közös lakásnak az ingatlan, ha igénylés időpontjában nincs és korábban sem volt olyan ingatlan, amelyben a házaspár mindkét tagjának tulajdonrésze volt.
