Az elővásárlási jog egy ingatlan megvételekor elsőbbséget biztosít, mégpedig mindenki mást megelőzően, olyan feltételek mellett, mint amilyet más a vételi ajánlatban tett. Az eladás feltételeinek meg kell egyezniük az eredetileg tervezettel, a megegyezés pontjai nem lehetnek sem rosszabbak, sem jobbak, mint a vételi ajánlatban szereplő feltételek. Ez az elsőbbség alapulhat jogszabályon vagy szerződésen. A jogszabályon alapuló elővásárlási jog természetesen megelőzi a szerződéses elővásárlási jogot. Dehogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jogra példát is mondjunk, az államot több különböző jogszabály alapján elővásárlási jog illeti meg. Amennyiben kiemelten védett műemléki ingatlanról vagy esetleg termőföldről van szó, előfordulhat, hogy az állam él is ezen jogával. Jó, ha tudjuk, hogy az elővásárlási jog kizárólag adásvétel esetén gyakorolható, más jogcímen történő átruházás esetén nem.
Az új Földforgalmi törvény a termőföldek elővásárlási jogában nem hozott változást
A Földforgalmi törvény módosításáról az Országgyűlés tavaly december 12-én döntött. Az új szabály 2024. január 1-től, míg egyes módosítások csupán 2024. október 1-jén lépnek hatályba. Ezek szerint a tavaly megkötött szerződések esetében az új szabályozást még nem kell alkalmaznunk. De az új Földforgalmi törvény az elővásárlás kérdésében nem hozott változást.
Már a római jog is tartalmazta az elővásárlási jogot
Ez az elővételi jog latinul annyit tesz, ius protimiseos. Már az ókori rómaiak is használták ezt jogalapot értékeik adás-vétele során. Az elővásárlási jog elődjét a rómaiak is mint egyfajta elsőbbségi jogot alkalmazták, amikor egy faluban lévő ingatlant először a faluközösség tagjainak ajánlottak fel. Ez a jogalap végül feljogosította a kedvezményezettet arra, ha a falu tagjai nem kívánták megvásárolni ingatlanát, hogy harmadik félnek eladja azt.
Amit az elővásárlási joggal kapcsolatban tudni érdemes
Hazánkban sokunk öröklés útján szerez lakóingatlant. Annak érdekében, hogy a telek, a lakás vagy a lakóház a családban maradjon, a volt tulajdonos gyakran elővásárlási jogot is beiktat az ingatlan nyilvántartásába, hogy az öröklés során az örökösöknek több jogot biztosítson. Ne feledjük az elővásárlási jogot be lehet, de nem kötelező az ingatlannyilvántartásba bejegyezni. Ez az ingatlanok esetében bizonyos fokú védelmet nyújt a titkos továbbértékesítéssel szemben. De sajnos ezzel kapcsolatban bizony itt egy komoly veszély leselkedik. Az elővásárlásra jogosultnak nem ígérnek fix vételárat, hanem ugyanazon az áron vásárolhatja meg az ingatlant, mint egy harmadik fél, akivel adásvételi szerződést kötöttek volna, vagyis akár az is előfordulhat, hogy egy jóval magasabb összeget kell az ingatlanért kifizetnünk. Természetesen ez a bíróság előtt megtámadható, vagy akár az elővásárlási jogunkról is lemondhatunk, de abban az esetben az ingatlan nem lesz a miénk. De van egy apró részlet amire érdemes még odafigyelnünk, az elővásárlási jogunkról csak konkrét vételi ajánlat esetén mondhatunk le.
Amennyiben elővásárlásra vagyunk jogosultak, akkor az arra nyitva álló határidőn belül gyakorolhatjuk eme jogunkat
Sajnos a határidő elmulasztása jogvesztéssel jár. Ha az ajánlati kötöttség időtartamán belül nem teszünk ezzel kapcsolatban nyilatkozatot, az eladó vagyis a mostani tulajdonos jogosult az adásvételi szerződést az ajánlatot tevő harmadik személlyel megkötni. Ebben a nyilatkozatban csak ahhoz van jogunk, hogy az ajánlatot elfogadjuk vagy sem, feltételeket az adásvétellel kapcsolatban nem tehetünk. Az elfogadó nyilatkozattal az eladó és köztünk az adásvételi szerződés létrejön. Nincs szükség további nyilatkozatra, dokumentumra.
Mennyi időn belül érvényesíthetjük elővásárlási jogunkat?
Elővásárlási jog fennállása esetén, amennyiben minket nem értesítenek, a kivételektől eltekintve a megkötött adásvételi szerződés hatálytalan. Igényeinket a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legkésőbb a szerződéskötéstől számított 3 éven belül érvényesíthetjük, azzal, hogy ezzel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot meg kell tennünk.
Társasházi lakás esetén hogyan érvényesíthető az elővásárlási jog?
Ha a társasházi lakásunkat szeretnénk eladni, feltétlen olvassuk át a társasház alapító okiratát, és ha szükséges kérjük szakember segítségét. Amennyiben ez az okirat nem biztosít a tulajdonostársaknak elővásárlási jogot, akkor természetesen lakásunk harmadik fél számára is értékesíthető, de akár a társasházban lakó másik tulajdonostárs is megvásárolhatja. Vagyis az nem igaz, hogy a társasházak esetén automatikusan elővásárlási jog illeti meg az ott ingatlant tulajdonló személyeket vagy vállalkozásokat. A Polgári Törvénykönyv, tehát jogszabály alapján csak osztatlan közös tulajdon esetén biztosít a tulajdonostársaknak elővásárlási jogot. Amennyiben a lakások külön helyrajzi számmal rendelkeznek, akkor rájuk a szerződésben, okiratban kikötött elővásárlási jog érvényesíthető. Amennyiben ilyen nincs, ahogy azt előbb taglaltuk is, akkor bárkinek értékesíthetjük lakásunk. Az alapító okirat módosítására bármikor van lehetőség, de csak akkor, ha ehhez valamennyi tulajdonostárs hozzájárul.
Az elővásárlási joggal kapcsolatban milyen további fontos tudnivaló van?
Lakó- vagy kereskedelmi ingatlan esetleg termőföld esetén azért, hogy az egyik tulajdonostárs ne tudja eladni el tulajdonrészét a többi tulajdonostárs tudta nélkül, biztosítékként a tulajdonostársak között kölcsönös elővásárlási jog jöhet létre. De ez a jog csak akkor érvényesíthető, ha a vételi ajánlat a tulajdonostársak körén kívül álló személytől érkezik. Az elővásárlási jog nem ruházható át. Ha az elővásárlásra jogosult meghal, ez a joga megszűnik. Különválás vagy válás esetén gyakran kölcsönös elővásárlási jogról állapodnak meg a felek.
A gyakorlatban az elővásárlási jog alkalmazása a következőképpen működik
Egy ingatlan elővásárlási joggal terhelt. A tulajdonosok szeretnék eladni az ingatlant és érdeklődőket keresnek. Az elővásárlásra jogosulton kívül más is kész bizonyos összeget fizetni az ingatlanért, és adásvételi szerződést köt a tulajdonossal. Az elővásárlásra jogosult ezzel az adásvételi szerződéssel szembesül. Jogának érvényesítése érdekében lehetősége van 30 napon belül nyilatkozni arról, hogy a jelen ajánlattal megegyező feltételekkel megkívánja-e vásárolni az ingatlant, ellenkező esetben elővásárlási joga megszűnik.
Amennyiben az ingatlan eladásával kapcsolatban további kérdései vannak keresse az Immo-MAX Ingatlaniroda munkatársait szívesen segítenek.
