A lakásunk, családi házunk a legnagyobb vagyontárgyunk. Otthonunk megvásárlása pedig évekre, de többeknél egy életre szóló elhatározást jelent, ezért, fontos, hogy minden esetben megfontolt és jó döntést hozzunk. Sajnos, sokunk nem teheti meg, hogy a megvásárolni kívánt ingatlant készpénzben kifizesse. Ezért a vásárláshoz hitelre lesz szükségünk, amely több évig, akár évtizedekig tartó pénzügyi terhet jelent számunkra. Ahogy az ingatlan kiválasztása, úgy a legmegfelelőbb finanszírozási konstrukció meghatározása is fontos döntést kíván. De idén milyen feltételekkel vehetünk fel hitelt, milyen szabályok vonatkoznak ránk?
Azt mindenki tudja, hogy önerő nélkül nem tudunk ingatlant vásárolni, szükségünk van legalább 20 százalék saját forrásra, esetleg plusz ingatlanfedezetre. A megfelelő ingatlan kiválasztásánál vegyük igénybe az Immo-MAX Ingatlaniroda segítségét. Tanácsaikkal támogatnak bennünket, hogy ne érjen minket kellemetlen meglepetés. Javaslatuk szerint célszerű inkább 30-40 százalékkal kalkulálnunk, a kisebb településeken és a falvakban pedig akár 50 százalék önerő is szóba kerülhet. Ez minden esetben az adott bank döntése. Ezért fontos, hogy több banktól kérjünk be ajánlatot. Amennyiben nem áll rendelkezésünkre az önerőhöz szükséges tőke, akkor milyen módon tudjuk még felmutatni a saját forrást? Amennyiben jogosultak vagyunk iégénybevételére, számolhatunk az állami támogatásokkal. Melyek ezek? A CSOK vagy a Babaváró hitel, amelyekre 2023-ban is számíthatunk. De érdemes igyekeznünk, mert Gulyás Gergely miniszter július 22-én már bejelentette, hogy a családtámogatási rendszerek 2024 január elsejével megváltoznak. Milyen módosításokra számíthatunk, erről egy korábbi bejegyzésben írtunk! De nézzük is, hogy a lakáshitelekkel kapcsolatban milyen feltételeknek kell megfelelnünk.
A lakáshitelnek milyen személyi feltételei vannak?
Amennyiben lakáshitelt szeretnénk felvenni a bankok több szempontból is megvizsgálják, hogy jogosultak vagyunk arra. Az alábbi feltételeknek mindenképp meg kell felelnünk:
- 18 és 70 év közötti életkor
- Cselekvőképesség
- Bejelentett magyarországi lakcím, lakcímkártya.
- Pozitív KHR státusz, vagyis nem lehetünk negatív adósként feltüntetve ebben a rendszerben, sem aktív, sem passzív módon. Amennyiben már legalább 6 hónapja passzív státuszban szerepelünk ezen a listán, akkor egyes bankoknál egyéni elbírálás alá eshet hitelkérelmünk
- A hitel felvételéhez elvárt összegű jövedelem igazolás szükséges
A hitel felvétele érdekében milyen jövedelemmel kell rendelkeznünk?
A jövedelmünk igazolása esetén, nem csak az összeg az ami fontos, hanem, hogy milyen tevékenységből, forrásból származik. Például, ha munkavállalóként dolgozunk, de mellette van egyéni vállalkozásunk is, akkor mindkettőről kér a bank igazolást. Vállalkozóként NAV jövedelemigazolást kell bemutatnunk. De amennyiben már nyugdíjasok vagyunk, de még nem töltöttük be a 70.-ik életévünket (ez a felső korhatár bankonként változhat) akkor a nyugdíjigazolványunkat fogja kérni a bank. De amennyiben munkavállalók vagyunk be kell mutatnunk munkaszerződésünk, amelyből kiderül, hogy határozatlan vagy határozott idejű-e és, hogy esetleg még próbaidő alatt állunk-e. A bankok ellenőrzik, hogy a munkaviszonyunk mennyire stabil, ezért nem nyújtanak hitelt azoknak, akik próbaidő vagy felmondás alatt állnak. Az a legideálisabb, ha folyamatos munkaviszonnyal rendelkezünk, a mostani munkaszerződésünk határozatlan időre szól, és már legalább hat hónapja ugyanannál a cégnél dolgozunk. Ezért a hiteligénylés előtt mindenképp tájékozódjunk, hogy olyan jövedelemmel rendelkezünk-e, amely elfogadható a bankok számára. Amennyiben ezen összeg nem elegendő, kiegészítő jövedelmünket is figyelembe veszik a bankok. Melyek ezek? Cafetéria, különböző prémiumok, jutalmak, osztalékok, családtámogatási juttatások: családi pótlék, CSED, GYED, GYES, esetleg ingatlan bérbeadásból származó jövedelem stb.
Amennyiben nem áll semmilyen kiegészítő jövedelem a rendelkezésünkre, a hitelfelvételbe bevonhatunk adóstársat is, aki majd ugyanúgy felelősséggel tartozik a hitel visszafizetéséért. Természetesen az adóstársunk hitelképességét ugyanúgy vizsgálják majd a bankok, mint a miénket.
Amit a jövedelemarányos törlesztési mutatóról tudni érdemes
Az, hogy mennyi hitelt kaphatunk, jogszabály határozza meg. Ez a jogszabály tartalmazza a jövedelemarányos törlesztési mutató részleteit. Ez a mutató megmondja, hogy a nettó jövedelmünk alapján mekkora havi törlesztőrészletet tudunk kifizetni úgy, hogy a mindennapi életre is maradjon pénzünk, ezt hívja a bank megélhetési költségnek. De ebben az esetben azt is felmérik, hogy amennyiben több hitelünk is van, akkor mekkora lehet azok törlesztőrészlete együttesen. Amennyiben a havi nettó jövedelmünk kevesebb 500 ezer forintnál, akkor ennek a felét fordíthatjuk az összes törlesztőrészlet kifizetésére. Ha a jövedelmünk magasabb mint 500 ezer forint, akkor ennek már akár a 60 százalékát is felhasználhatjuk a törlesztőrészletek kifizetésére.
A lakáshitelünk ingatlanfedezetére vonatkozó szabályok
Lakáshitel felvétele esetén a hitelt nyújtó bank jelzálogjogot jegyeztet be a fedezetül felajánlott ingatlanra. Ez általában a megvásárolni kívánt ingatlan, de másik lakást, családi házat stb is fel lehet ajánlani fedezetként. Pontosan mely ingatlanokat ajánlhatjuk fel ebből a célból? Talán az egyik legfontosabb kritérium, hogy hazánk területén, magánszemély tulajdonában, per, teher és igénymentes, önállóan forgalmi képes, lakhatásra alkalmas legyen, valamint rendelkezzen használatbavételi engedéllyel. A bankok többnyire tehermentes ingatlant fogadnak el fedezetnek, azonban vannak olyan terhek is, amelyek nem jelentenek kizáró okot. Melyek ezek? Például a haszonélvezeti jog, özvegyi jog, a NAV, mint illetékhivatal vagyonszerzési és illetékrészletfizetési jelzálogjoga, munkáltatói kölcsön jelzálogjoga, öröklési jog stb. Nem kell, hogy ez az ingatlan a mi tulajdonunkban legyen, lehet más nevén is, ha a tulajdonos hajlandó a hitelünkben zálogkötelezettként részt venni. De mekkora összegű hitelt is vehetünk fel végső soron? Ezt nagyban befolyásolja a fedezetként felajánlott ingatlan értéke. A jogszabály azt is előírja, hogy a hitel maximális összege nem lehet több az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékánál. Az így fennmaradó 20 százalékot nekünk kell kigazdálkodnunk, kifizetnünk, ez az önerő. Ahogy azt már korábban is említettük, az önerő helyettesíthető másik ingatlannal, sok esetben családtámogatással is. Fontos megjegyezni, hogy a Magyar Nemzeti Bank kifejezetten tiltja, hogy személyi kölcsönből teremtsük elő az önerőt. Az ingatlan, amelyet megszeretnénk vásárolni, lakhatásra alkalmasnak, vagyis legalább komfortosnak kell lennie. Mit jelent ez pontosan:
- legalább egy 12 m2-t meghaladó alapterületű lakószobával
- vízzel ellátott konyhával, ami legalább 4 m2 nagyságú
- fürdőhelyiséggel és WC-vel
- közművesítettséggel
- melegvíz ellátással,
- és egyedi fűtési móddal kell, hogy rendelkezzen.
Az ingatlan értékének megállapítása, értékbecslése
Ahhoz, hogy a bank meg tudja állapítani, hogy a fedezetül felajánlott lakásnak, családi háznak mennyi az értéke, értékbecslést kell végeztetnünk. Az értékbecslést a bank által kiküldött értékbecslő fogja elvégzi, természetesen ennek díját mi fizetjük. A forgalmi érték meghatározásakor természetesen figyelembe veszi az értékbecslő az ingatlanunk minden preferenciáját (elhelyezkedés, állapot, felszereltség stb.) de nézzük is a részleteket, hogy melyek ezek a kritériumok:
- Az ingatlan helye és elhelyezkedése
- Az ingatlan helyszínének fejlesztési lehetőségei
- Infrastruktúra és a közlekedési kapcsolatok
- Az ingatlan lakókörnyezete
- Kereslet mértéke: a régióban, a városban, vagy a kerületben
- Az ingatlan műszaki állapota (kora, építési módja, stb.)
- Az ingatlan energetikai állapota
- Az ingatlan vizuális állapota
- Az ingatlan bővítésének lehetőségei
- Összehasonlító ajánlatok
- Eladási árak változása az elmúlt 5 évben
- Közművesítettsége
- Tulajdoni viszonyok, jogi helyzete
- Személyes tapasztalatok
A hitelfelvétellel kapcsolatos költségek
Ne feledjük, az ingatlan megvásárlásával nem csak az önerőt kell tudnunk felmutatni, hanem meg kell tudnunk finanszírozni a hitelfelvétel előzetes és utólagos költségeit is. Melyek ezek? Számolnunk kell ahogy már fentebb említettük az értékbecslés költségével, a közjegyző díjával, a vagyonszerzési illetékkel, amely az ingatlan értékének 4 százaléka, az ügyvédi költséggel és a földhivatali illetékkel.
