Egy tavaly készült tanulmány szerint a magyar felnőtt lakosság egyötöde albérletben lakik. Mivel nem születtünk hercegnek, vagyis nincsenek kastélyaink, és ha elhagytuk a mama-hotelt, de még nincs pénzünk saját lakásra, családi házra, kiadó lakást keresünk. Ezért az albérletben lakók többségét a 18-39 éves korosztály teszi ki, akik többnyire párban vesznek ki kiadó lakásokat. Általános szabály, hogy a bérbeadóknak és bérlőknek szerződésben kell szabályozniuk mindent, ami a bérleti kaucióval kapcsolatos. Mivel a bérleti díj és a kaució mértéke az, amit a bérbeadók először közölnek a leendő bérlőkkel. Ezért jó, ha ismerjük a kaucióval kapcsolatos szabályokat, hogy elkerüljük az esetleges későbbi vitákat, pereskedéseket. A kaucióval kapcsolatban sokszor elhangzanak olyan kérdések, hogy le lehet-e lakni a letétet? Visszatartható-e az óvadék? Annyi kauciót kér a bérbeadó, amennyit nem szégyell, vagy van erre egy szabály? Ebben a blogcikkben ezeknek és más izgalmas kérdéseknek járunk a végére.
Az albérlethez a kaució kifizetésén keresztül vezet az út
A kaució a bérlő számára pénzügyi ráfordítást jelent, amit a bérleti díjon felül kell kifizetnie, majd ezt az összeget a bérleti jogviszony lejárta után kapja vissza. Ez viszont a bérbeadó számára biztosít garanciát arra, hogy a bérleti szerződésből eredő jövőbeni követelésekkel szemben fedezettel rendelkezik. A zökkenőmentes együttműködés érdekében a Polgári Törvénykönyv szabályozza, hogy mekkora lehet a bérleti kaució mértéke, milyen alternatívák vannak rá, és mi történik vele a bérlő vagy a bérbeadó halála vagy csődje esetén. A kaució a letétnek a hétköznapi megnevezése, a jog óvadéknak nevezi. A szerződésben a bérbeadó és bérlő azt is rögzítheti, hogy ezt az összeget mire fordíthatja a bérbeadó. Mit jelent ez pontosan? Az elmaradt bérleti díjra, a közüzemi tartozásokra vagy az ingatlanban keletkezett károk kifizetésére. De ami nagyon fontos, hogy a bérbeadó a letétet csak az előzetesen megállapított okok miatt tarthatja vissza. A bérleti jogviszony lejárta után a kaucióval kapcsolatban a bérbeadó elszámolással tartozik a bérlő felé. Nagyon fontos, hogy mindkét félben tudatosuljon, hogy az óvadék, nem képezi a bérbeadó vagyonát.
A kaució mértéke
Nincs olyan törvény, amely előírja azt, hogy a bérlőnek mindenképp kauciót kell fizetnie. A kaució mértékének arányosnak kell lennie a bérelt lakás és az esetlegesen benne található bútorok értékével. Arra viszont van szabály, hogy az összeg maximum milyen nagyságú lehet. A Polgári Törvénykönyv szerint, ha a biztosíték összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, akkor a túlzott mértékű kauciót a bíróság csökkentheti. De volt már arra is példa, hogy a bíróság az ingatlanban fellelhető ingóságok értéke miatt magasabb óvadékot hagyott jóvá. Hazánkban a kaució mértéke általában két-három havi bérleti díjnak felel meg, de ennek összege minden esetben a két fél közötti megállapodáson múlik.
A kaució kifizetésekor mire ügyeljünk?
Ha kifizettük az óvadékot, és mindezt készpénzben adtuk át a bérbeadónak, akkor mindenképp kérjünk erről egy bizonylatot, hogy a bérleti jogviszony végén kétség esetén is igazolni tudjuk, hogy fizettünk óvadékot és pontosan mennyit is adtunk át erre a célra. A legjobb az, ha az összeget banki úton fizetjük meg, mert annak mindenképp nyoma van. Ne feledjük, az a legoptimálisabb, ha a szerződés rögzíti a feltételeket, és ebben megfogalmazzuk az átadás-átvétel feltételeit is. Javasolt, hogy a szerződéskötés időpontjára tegyük a kaució kifizetését is.
Mit tehet a bérbeadó az óvadékkal?
Miután a bérbeadó megkapta a kauciót, azt jó gazda módjára kell megóvnia. Nem keverheti a letétet saját vagyonával. Általában ilyen esetekre a bérbeadók egy folyószámlára vagy megtakarítási számlára fizetik be az összeget, vagy eleve már oda is utaltatják. De befektetésekre nem használhatja fel az összeget, hiszen annak értékét meg kell, hogy óvja. De ragaszkodthatunk ahhoz is, bár ehhez a bérbeadónak is bele kell egyeznie, hogy amennyiben bizonyos devizában fizettük ki a kaució összegét, akkor abban is kapjuk vissza, de arra is van mód, hogy kikössük, hogy amennyiben készpénzt adtunk át, hogy azt ugyanilyen formában kapjuk vissza a szerződés megszűnésekor.
A bérleti kaució visszafizetése
Nem ritka, hogy a lakásból való kiköltözés után vita alakul ki a bérlő és a bérbeadó között a kaució visszafizetése miatt. Annyi biztos, hogy a bérbeadó a kauciót a normál elhasználódást meghaladó károk helyreállítására fordíthatja. De sok esetben pont ebből adódnak a félreértések. Mert sokunk teljesen mást ért a normál elhasználódás fogalma alatt. Ezért a szerződés megkötésekor érdemes nagyon alaposan rákérdezni és írásba foglalni mindazt, amiben ebben a tárgykörben megegyezünk. Mert a normál elhasználódás általában nem tartalmazza a falban a lyukakat, a képkeretek körüli szürke éleket vagy az eltérő fényhatás miatt részben kifakult padlót, ezek általában normál kopásnak számítanak. Ha azonban repedezett csempe vagy égésnyom van a szőnyegen, a bérbeadó a kauciót felhasználhatja a károk helyreállítására. Sokszor előfordul, hogy a bérlő visszatartja az utolsó bérleti díjat, hogy azt majd a kaució úgyis fedezi, vagyis nem lehet lelakni a kaució összegét. A kaució visszafizetésére vonatkozó igény csak a bérleti szerződés lejártakor merül fel. Azt már többször említettük, hogy az az általános szabály, hogy a bérbeadónak a kauciót haladéktalanul vissza kell fizetnie. Ez néhány napos időszakot jelent. Nem többet, vagyis ne menjünk a lakásához másnap azzal, hogy onnan el nem megyünk addig, ameddig át nem adja a kaució összegét. A bérbeadóknak lehetőségük van a lakás alapos vizsgálatára. Ha nem találnak hibát, a kaució visszajár, ha találnak, akkor egészen pontosan meg kell fogalmazniuk azt, hogy miért és mennyi összeget tartanak vissza a letét összegéből. Amennyiben ezzel nem értünk egyet, akkor a vita tárgyát akár jogi útra is terelhetjük.
Immo-MAX tipp: a beköltözéskor előforduló sérülések és hibák pontos dokumentálása segít abban, hogy kiköltözéskor ne legyen vita a kaució visszafizetésével kapcsolatban.
Nem tartható vissza a kaució teljes összege
Ezt még akkor sem teheti meg a bérbeadó, ha például még fennáll a fűtésszámla kifizetése. Ebben az esetben a bérbeadó visszatarthat egy becsült összeget, és csak a fűtési költségkimutatás kézhezvétele után számlázhatja ki azt. Ha nincs javítás és nincs fennálló tartozás, a bérbeadónak haladéktalanul vissza kell fizetnie a kauciót. Ha ezt nem teszi meg, a bérlő egy héten belül írásban kérheti a bérbeadótól a kaució visszafizetését. Ha ez nem történik meg, akkor lehetőségünk van kérelmet benyújtani a járásbírósághoz vagy esetleg a rendőrségen feljelentést tenni.
A bérlő halála esetén mi történik a kaucióval?
Ha a bérlő meghal és a bérleti jogviszony megszűnik, a bérbeadó köteles a kauciót az örökösnek megfizetni. Ha egy hozzátartozó költözik be a lakásba és folytatja a bérleti jogviszonyt, akkor egy új bérleti szerződés jön létre, amelynek keretében a feltételek is változhatnak.
Mi történik, ha a bérbeadó személye megváltozik vagy meghal
Amennyiben a bérbeadó eladja az ingatlant vagy meghal, az nem jelenti a szerződés azonnali felbontását. Ez nagyon fontos. Az új tulajdonosnak vagy az örökösöknek jogukban áll felmondani a bérleti szerződést, ha arra számukra a szerződés lehetőséget ad, amennyiben ezt nem teszik meg, azzal vállalják, hogy a bérleti szerződés lejárta után a kauciót visszafizetik. Ez akkor is érvényes, ha az új tulajdonos nem kapta meg a letétet az előzőtől.
Visszajár a kaució, ha az ingatlan tulajdonosa cég volt és csődbe ment, vagyis fizetésképtelen?
Ha a bérbeadónak nincs fennálló követelése, a felszámoló köteles a kauciót a bérlőnek átadni. Miért olyan fontos ezzel az eshetőséggel számolni? A KSH adatai szerint 2023. január és március között a fővárosban a hirdetések 43, országosan a 44 százaléka származott magánszemélytől, a többit vállalkozások adták közre. Ebből az derül ki, hogy a bérbeadó ingatlanok több mint a fele cégektől származik. De térjünk rá a részletekre. Általánosságban elmondható, hogy a bérlő letétje nem része a bérbeadó vagyonának, így nem része a csődvagyonnak. Ezért, ha a szerződés megszűnik, akkor az ingatlan bérbevevőjének az haladéktalanul visszajár. De mi történik akkor, ha a bérlő egy vállalkozás és az megy csődbe? Ebben az esetben a kaució a csődvagyonba kerül, és a bérbeadó mint záloghitelező, elsőként kapja vissza a pénzt.
