A KSH adatait böngészve vettük észre, hogy hazánkban öt éve nem volt annyira sok válás, mint két évvel ezelőtt. Az előzetes adat szerint 2021-ben 18 300 házasság ért véget válással. 2020-ban ugyanez a szám 14 979 volt, 2019-ben pedig 17 600-an gondolták úgy, hogy különválnak útjaik. Számos szervezeti és érzelmi szempont mellett azonban többnyire a vagyonmegosztás áll a válás középpontjában.
Mivel a közös ingatlanok gyakran még hitellel terheltek, és általában egyik fél sem engedheti meg magának, hogy önállóan finanszírozza a volt közös otthont, sok esetben meg kell fontolni a ház vagy a lakás eladását. Ebből a cikkből megtudhatjuk többek között, hogy ebben az esetben mire ügyeljünk a jelzáloghiteleknél, mi történik az ingatlannal a különválás szakaszában, és az eladásra milyen alternatívák vannak. Kezdjük is az egyik legfontosabb kérdéssel!
Ki kapja meg az ingatlant válás esetén?
Ennek a kérdésnek a megválaszolásához a megállapodás szerinti vagyoni háttér összetétele kulcsfontosságú. Hiszen különbséget kell tennünk a házastársi vagyonközösség és a különvagyon között. Amennyiben nem kötünk házassági szerződést, akkor házastársi vagyonközösség jön létre. A vagyon a saját vagyonból, amely már a házasságkötés előtt is megvolt, és a házasság során megszerzett vagyontárgyakból áll. Saját vagyonhoz tartozik például az a vagyon, amelyet egy házastárs hozott a házasságba. Az örökölt lakás vagy ház is a saját különvagyonhoz tartozik. Ha azonban a házasság alatt közösen vásároltunk ingatlant, az közös vagyontárgynak minősül. Válás esetén ezeket felezik, míg a házasságba hozott vagyon az adott házastársé. A házastársak vagyonrészét a házassági életközösség megszűnésekor meglévő közös vagyonból lehetőleg természetben kell kiadni.
Válás esetén milyen szabályok vonatkoznak az ingatlan megosztására?
A vagyonközösségre olyan házassági szerződés köthető, amely révén mindkét házastársnak a házasságba bevitt és a házasság során szerzett vagyona egyesül, és így közös vagyont képez. Azonban bizonyos eszközök a teljes vagyonból külön megállapodás révén elkülöníthetők, például különvagyonként. Mivel a teljes vagyonról csak közösen lehet rendelkezni, a házastársaknak meg kell állapodniuk válás esetén, hogy kié és milyen részesedéssel történik mindez. Ez a válás során egy szerződéssel könnyen szabályozható. A vagyontárgyak mindig az egyik házastárs tulajdonát képezik majd, mivel megszűnik a vagyonközösség. Ez azt jelenti, hogy válás esetén is egyértelműen szabályozott, hogy kié marad az ingatlan vagy más értéktárgy.
Válás esetén a házastársak megosztoznak a közös vagyonon, például a legnagyobb vagyontárgyukon is, az ingatlanon, és a tulajdonrészük felett mindenki szabadon rendelkezhet. Ez az ingatlan-nyilvántartásba is be lesz jegyezve. Bár különböző megállapodások és felosztások lehetségesek, az 50/50-es tulajdoni arány a leggyakoribb eshetőség. A tulajdoni hányad megoszlásától függően válás esetén a jelzálogjog és az eladásból származó bevétel is ennek megfelelően oszlik meg.
A különvagyon tárgyát képező ingatlan azé az egyedüli tulajdonosé, aki korábban is tulajdonolta azt, ezen még a válás sem változtat. Az viszont lényeges, hogy nőtt-e a vagyon értéke a házasság során. Ezt akkor kell vizsgálni, ha a különvagyon tárgyát képező ingatlant a házasság alatt a közös vagyonból bővítették, korszerűsítették. A válás esetén ennek mértékét meg kell osztani, és a másik fél számára ellentételezni kell.
Milyen alternatívák állnak rendelkezésünkre az ingatlaneladás helyett válás vagy különválás esetén?
Ha oka van annak, hogy nem szeretnénk eladni az adott lakást vagy házat, akkor léteznek alternatívák. Egyrészt az ingatlan átruházható a házastársra. Ez azonban azt feltételezi, hogy a jelzáloghitelt a megfelelő személy egyedül akarja és tudja is fizetni. Ehhez azonban a bank hozzájárulása is szükséges, hiszen a hitelbírálatkor a bank nem erre adta áldását, hanem arra, hogy a törlesztőrészlet megfizetése két fél által történik. Amennyiben a bank ebbe beleegyezik, ingatlan értékbecslőre lesz szükségünk, aki meghatározza az ingatlan forgalmi értékét, hogy a másik házastársnak megfelelően ki tudjuk fizetni a részét. Ez az arány több mindentől függ, de a legtöbb esetben 50%.
Másrészt arra is van lehetőség, hogy az ingatlant válás vagy különválás után egyben tartsuk, és például befektetési célú ingatlanként hasznosítsuk, így a bérleti díjból származó bevétel és a kezelési költségek is megoszlanak. Természetesen fenntartva a lehetőséget az ingatlan későbbi öröklésére is.
Lehetőség van arra is, ha csak egy személy legyen bejegyezve tulajdonosként, hogy kifizetés helyett haszonélvezeti jog kerüljön bejegyzésre. Ennek is meg lehet állapítani az értékét. Ezt gyakran használjuk, ha a válás a gyermekeket is érinti. Ebben az esetben az egyedüli tulajdonosnak el kell hagynia az ingatlant, de utána ennek megfelelően bérleti díj formájában ellentételezést kap.
Mi történik az ingatlan jelzáloghitelével válás esetén?
A tulajdon megosztással járó válás esetén mind a házassági vagyonjogi rendszer, mind a tulajdonforma kulcsfontosságú. Vagyis, ha a házastársak az esküvő előtt nem rendezték vagyontárgyaik tulajdonjogát, akkor létrejön a vagyonközösség. De itt nemcsak az ingatlanokra kell gondolni. Hiszen sokunknak közös vállalkozása is van, vagyis ebben az esetben a közös vállalkozásban a házastársak egyetemlegesen felelnek a közösen keletkezett tartozásaikért. De ez érvényes például a jelzáloghitel tartozásokra is.
Az ingatlannal kapcsolatban mire ügyeljünk válás esetén
Szeretnénk megtartani az ingatlant? Nem szeretnénk értékesíteni? Az első és legfontosabb, hogy ezügyben egyeztessünk a bankkal. Mert, ha kilépünk a jelzálogszerződésből, akkor előfordulhat, hogy magas előtörlesztési bírságot kell fizetnünk. Mit jelent ez? A jelzálog szerződés megkötésekor a bank részletezni szokta, hogy az adott törlesztőrészletből mennyit számít kamatként és mennyit tőketörlesztésként. A futamidő első szakaszában a havi törlesztőrészlet nagyobb arányban tartalmaz kamatot, mint tőkét, tehát nem szabad arányosítanunk a kifizetésekkel kapcsolatban. Amennyiben a bank kockázatosnak tartja azt, hogy egyedül fizetjük a törlesztőrészletet, mert például a fizetésünk bizonyos hányadát költhetjük csak hiteltörlesztésre, akkor további adós, adósok bevonását kérheti.
Új ingatlant szeretnénk vásárolni?
Van rá lehetőség, hogy a lakást vagy házat közösen eladjuk, kifizetjük a fennálló banki tartozást és a fennmaradt összeget elosztjuk. De arra is van lehetőség, hogy a volt házastársunk tulajdonrészét pénzben megváltjuk és ezután értékesítjük az ingatlant. A klasszikus eladás mellett az ingatlan árverését is kezdeményezhetjük, bár ebben az esetben az eladási érték bizonytalan. De azon is érdemes elgondolkodnunk, hogy a hitelt egy másik bank ajánlatával váltjuk ki. Amennyiben mégis az eladás mellett döntünk, akkor a volt házastársunkkal közös ingatlan eladásából származó bevétel ránk eső részét fektethetjük egy másik lakásba vagy házba, aminek már mi egyedül leszünk tulajdonosai. Bárhogyan is döntünk az Immo-MAX Ingatlaniroda munkatársai szívesen segítenek.
Az Immo-MAX Ingatlaniroda minden ügyfele számára Magyarország egyik piacvezető független pénzügyi tanácsadójával való költségmentes konzultációt biztosít. Az Immo-MAX Ingatlaniroda pénzügyi közvetítői tevékenységgel nem foglalkozik, ezért ebben az esetben partnerünk szolgáltatását kínálja ügyfelei részére.
