Egy ingatlan megvásárlása esetén számos részletre kell figyelnünk annak érdekében, hogy később ne érjenek bennünket kellemetlen meglepetések. Természetesen, ha az ingatlan vétele vagy eladása során az Immo-MAX Ingatlaniroda szakembereinek segítségét kérjük, akkor nem érhet minket váratlan fejlemény, hiszen Attiláék körültekintően áttekintik az ingatlan minden nyilvános dokumentumát, és felhívják a figyelmünket az összes eshetőségre. A döntés pedig már a miénk, hogy az összes adat, információ birtokában aláírjuk-e az adásvételi szerződést. Amennyiben magunk is szeretnénk meggyőződni arról, hogy az ingatlannal minden rendben van, akkor megmutatjuk, hogy egy ingatlanról nem is olyan nehéz megfelelő áttekintést kapni. Első utunk a földhivatalba kell hogy vezessen, ahol kikérhetjük az adott ingatlan tulajdoni lapját, ingatlan-nyilvántartási térképét majd az önkormányzatnál betekinthetünk a településrendezési tervbe is.
Mit tartalmaz az ingatlan-nyilvántartás?
Az ingatlan-nyilvántartás közhitelesen, településenként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és egyéb adatokat. Az ingatlan-nyilvántartást a földhivatal vezeti. Az ingatlan-nyilvántartás három részből áll.
- Tulajdoni lap: ez a dokumentum tartalmazza az ingatlanra vonatkozó számszerű adatokat, tényeket. De nézzük is részletesen, hogy melyek ezek?
A tulajdoni lap első része tartalmazza a település nevét, az ingatlan pontos címét, ahol az ingatlan fekszik, az ingatlan helyrajzi számát, és azt, hogy az ingatlan belterületen vagy külterületen található. Ez fontos, hiszen ez nagyban befolyásolja annak értékét. De azt is láthatjuk, hogy mekkora az ingatlan területének nagysága. A tulajdoni lap azt is tartalmazza, hogy mi az adott ingatlan rendeltetési jellege. Például lakóház, üdülő, vagy esetleg gazdasági épület. Erre azért érdemes odafigyelnünk, mert ez előrevetíti, hogy milyen besorolási övezetben található az ingatlan. Üdülő esetén üdülőövezetre kell gyanakodnunk. Normál esetben ebből nem lehet gond, mert életvitelszerűen is lakhatunk üdülő övezetben, de nem vehetünk fel rá államilag támogatott hitelt. Ezenfelül azt is láthatjuk, hogy az ingatlant terheli-e valamilyen szolgalmi jog. De kiolvasható az is, hogy mi az ingatlan jogi jellege, esetleg régészeti vagy történeti jelentőségű védett területről van szó. Ebben az esetben akár évekig is állhat az építkezés, ha esetleg valamilyen régészeti leletet találunk. De itt találjuk a földminősítési mintatér megjelőlését, valamint az egyéb szükséges adatokat is
A tulajdoni lap második része tartalmazza a tulajdonosokat megillető tulajdoni hányadot, a tulajdonszerzés jogcímét és annak jogálllását. Magánszemély esetén annak személyazonosító adatait, lakcímét. Magáncég vagy állami vállalat esetén, annak megnevezését, székhelyét. De azt is láthatjuk, hogy amennyiben vagyonkezelővel rendelkezik az ingatlan, akkor annak megnevezését, székhelyét, illetve azt is, hogy ez mely tulajdoni hányadot érinti. Ez a rész tartalmazza a bejegyző és törlő határozatok számát, illetve, hogy a bejegyzés, törlés alapjául szolgáló dokumentum mikor érkezett a földhivatalhoz.
A tulajdoni lap harmadik része, pedig azt tartalmazza, hogy az ingatlanhoz milyen jogok kapcsolódnak. Például elidegenítési tilalmat, az árverés kitűzésének tényét, zár alá vételt, tulajdonjog fenntartással történő eladást, vagy esetleg bírósági itéleten alapuló tulajdoni korlátozást, de a lista nagyon hosszú, ezért csak a leggyakoribb eseteket soroltuk fel.
Ahhoz, hogy az adott ingatlan tulajdoni lapját meg tudjuk tekinteni, nincs szükség ahhoz, hogy bemenjük az adott földhivatalba, vagy esetleg ügyvéd segítségét kérjük. Nem kell mást tennünk, mint az önkormányzatnál regisztrálunk és létrehozunk egy ügyfélkaput. Ha ezzel megvagyunk vagy eleve rendelkezünk ügyfélkapuval akkor a Földhivatal online felületén meg is tudjuk nézni az adott ingatlan tulajdoni lapját. Magánszemélyenként havonta 20 tulajdoni lap első oldala ingyenesen lekérhető. Ha leszeretnénk tölteni teljes egészében az adott tulajdoni lapot, akkor még szükségünk lesz egy bankkártya is, hiszen ezért a szolgáltatásért már fizetnünk kell. De nem kell aggódnunk, nem egy hatalmas összeg, amit ki kell ezekért a dokumentumokért fizetnünk. A nem hiteles teljes dokumentum 1.000 Forintba kerül. Az E-hitelesített másolat pedig 3.600 Forint.
- Ingatlan-nyilvántartási térkép: ez a földmérési térkép nyilvántartási példánya. Ez a dokumentum tartalmazza a település nevét, a térképszelvény számát, a település közigazgatási határvonalát, a belterület és a külterület és a földrészlet határvonalát, helyrajzi számát stb.
- Okirattár: ez a bejegyzések alapjául szolgáló dokumentumokat, okiratokat, kérelmeket tartalmazza.
Milyen alapelvek mentén tartják nyilván a földhivatalok az ingatlanokat?
Az első és legfontosabb elv, az a közhitelesség elve. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett ingatlanok adatai és a hozzá tartozó jogok hitelesnek tekintendők. A másik legfontosabb szabály, az a nyilvánosság elve. Ezeket az adatokat bárki megnézheti, kikérheti. A harmadik legfontosabb elv, amit érdemes megemlíteni, az a bejegyzés elve. Eszerint az egyes jogok, kötelezettségek a tulajdoni lapra történő bejegyzéssel keletkeznek. De meg kell még említeni azt, hogy csak kérelem és az azt alátámasztó okirat alapján történik bejegyzés. De a tulajdoni lapon egy időalapú rangsort is látunk, amely alapján már tudhatjuk, hogy melyik volt az utolsó bejegyzés.
Nézzük meg a településrendezési tervet is!
A tulajdoni lap megtekintésével még nem kapunk az ingatlannal kapcsolatban teljes képet, hiszen vannak még olyan információk, amelyek nagyban befolyásolhatják annak értékét. Ezért mindenképp érdemes megnéznünk a településrendezési tervet. Miért olyan fontos ez? Mert ebben a dokumentumban találjuk azt, hogy például mekorra az ingatlanra vonatkozó beépítési százalék. Ez például egy belterületi családi övezetben található telek esetén 20-30 százalék között mozog, de például, ha az övezeti besorolás üdülő övezetre vonatkozik, akkor álatlában ez nem több mint 10 százalék. De a településrendezési tervben láthatjuk, hogy az adott házra mekkora az építménymagasság. Ha ez 4,5 méter, akkor még belefér egy tetőtér beépítés, de ha ennél alacsonyabb, akkor nem. De azt is láthatjuk ezen a terven, hogy hova építkezhetünk. Vannak-e műemlékvédelmi követelmények, esetleg utat fognak a telek szélén építeni, aminek következtében majd tőlünk ki fognak egy bizonyos földsávot sajátítani. Sőt, azt is meghatározza a településrendezési terv, hogy hány például szolgáltató övezeti besorolás esetén hány parkolóhely kialakítására vagyunk kötelesek. De ha megnézzük a településrendezési tervet, akkor nemcsak a saját vagy a megvásárolni kívánt ingatlannal kapcsolatban látunk információkat, hanem a környékre is egy kicsit nagyobb rálátásunk lesz. Például létezik-e a közelben forgalmas út, ami hangos, zavaró, főleg, ha pihenni szeretnénk, esetleg terveznek-e ilyet építeni, van-e a közelben szennyvíztisztító telep. Akárki akármit mond, az a közelben akkor is szagos, ha a legmodernebb technológiával tisztítják is azt, vagy terveznek a közelben hulladékkezelő vagy komposztáló telep létrehozását. Esetleg a telkünk, házunk, lakásunk szomszédságában olyan ingatlan található, amelyből szórakozóhelység alakítható ki. Ebben az esetben nemcsak a zaj ami zavaró lehet, hanem az éjszakai randalírozók is, akik felborítják a kukákat, összetörik az üvegeket.
